刘金东，徐震寰，王振威
房地产税研究一直存在“受益税”和“财产税”之争，对于房地产税应当归属于哪一级政府的问题也有所争论。从公共服务资本化和受益范围多样性理论出发，将房产价值界定为私人居住服务和不同受益范围公共服务资本化的结果。利用CHNS家庭数据进行了三阶段泰尔指数嵌套分解，将房产价值差异精确分解为省级公共服务差异、区县公共服务差异、社区公共服务差异和私人居住服务差异四部分，通过模拟测算得到如下基本结论：（1）房产价值差异主要是由省级公共服务差异和私人居住服务差异造成，其次是社区公共服务差异和区县公共服务差异；（2）省级公共服务差异存在逆调节效应，将部分抵消房地产税的再分配效应，允许不同地区设置不同的减免参数能够缓解逆调节效应；（3）从兼顾“受益税”属性和“财产税”属性的角度出发，房地产税更适宜留归区县政府所有，但需要处理好房地产税与地方基础设施配套费等的关系。
房地产税；财产税；受益税；公共服务